Novela stavebního zákona - územní řízení, územní rozhodnutí, územní souhlas

Územní rozhodnutí a územní souhlas

 

Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (dále též stavební zákon) upravuje v § 76 a násl. otázku územních rozhodnutí. Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich užívání na území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Územní rozhodnutí se nevydává vůbec pokud jej nahrazuje regulační plán.

 

Přitom územním rozhodnutím se rozumí rozhodnutí o

a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen "rozhodnutí o umístění stavby"),

b) změně využití území,

c) změně vlivu užívání stavby na území,

d) dělení nebo scelování pozemků,

e) ochranném pásmu.

 

V tomto článku se zaměříme především na rozhodnutí o umístění stavby a stav po velké novele stavebního zákona platný po 1.1.2013.

 

Územní rozhodnutí je přitom možné nahradit také územním souhlasem za podmínek uvedených v § 96 stavebního zákona nebo veřejnoprávní smlouvou za podmínek uvedených v § 78a téhož zákona. Podotýkáme, že stavební úřad může uzavřít se žadatelem veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území a o změně vlivu užívání stavby na území, která nahradí územní rozhodnutí. Není přípustné, aby stavební úřad sdělil stavebníkovi, že veřejnoprávní smlouvy neuzavírá jen proto, že se nejedná o standardní postup nebo že takové smlouvy vůbec neuzavírá a nemá s tím zkušenosti. Návrh veřejnoprávní smlouvy pak předkládá stavebnímu úřadu žadatel, který je mj. povinen zajistit i souhlasy osob, které by byly účastníky územního řízení, s uzavřenou veřejnoprávní smlouvou. Oznámení o uzavření veřejnoprávní smlouvy vyvěsí stavební úřad na úřední desce po dobu 15 dnů. V tomto článku se však podrobněji otázce uzavření veřejnoprávní smlouvy věnovat nechceme.

 

Ne vždy je nutné, aby proběhlo nejprve územní řízení a poté řízení stavební resp. aby byl zvlášť vydán územní souhlas a zvlášť souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Stavební úřad totiž může vést společné územní a stavební řízení podle § 94a, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území vydán územní plán nebo regulační plán a také může podle § 96a spojit vydání územního souhlasu se souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru. Jedná se o tzv. společná řízení nebo společné souhlasy. Současně s tím může stavební úřad vést řízení o udělení výjimky např. tehdy, kdy není možno při výstavbě dodržet odstupové vzdálenosti staveb.

 

Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

 

Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžaduje např. skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení nebo bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují stavební úpravy a udržovací práce.

Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení.

 

V § 85 stavebního zákona jsou pak vymezeni účastníci územního řízení. Podle odst. 1 jsou účastníky územního řízení žadatel a obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn. Podle odst. 2 § 85 jsou dále účastníky územního řízení:

a) vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, není-li sám žadatelem, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě,

b) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno,

c) osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis (např. občanská sdružení)

 

Účastníky řízení však nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků.

 

Náležitosti žádost a příloh žádosti o vydání územního rozhodnutí stanoví § 86 stavebního zákona. Řízení je zahájeno podáním žádosti na stavební úřad. Stavební úřad k projednání žádosti nařídí ústní jednání, a je-li to účelné, spojí jej s ohledáním na místě; oznámení o konání ústního jednání se doručí nejméně 15 dnů předem. Stavební úřad může upustit od ústního jednání, jsou-li mu dobře známy poměry v území a žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení záměru. Upustí-li stavební úřad od ústního jednání, stanoví lhůtu, do kdy mohou účastníci řízení uplatnit námitky a dotčené orgány závazná stanoviska; tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů.

 

Důležité je ustanovení stavebního zákona, které se týká doručování. Oznámení o zahájení územního řízení a další úkony v řízení se doručují účastníkům řízení a dotčeným orgánům jednotlivě, nejde-li o řízení s velkým počtem účastníků; v řízení s velkým počtem účastníků se oznámení o zahájení řízení a další úkony v řízení doručují účastníkům řízení uvedeným v § 85 odst. 1 a v § 85 odst. 2 písm. a) a dotčeným orgánům jednotlivě.

             

V jednoduchých věcech pak stavební úřad rozhodne bez zbytečného odkladu, nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení územního řízení; ve zvlášť složitých případech nejdéle do 90 dnů.

 

Je nutno upozornit na § 89 stavebního zákona podle kterého závazná stanoviska, která mohou dotčené orgány uplatňovat podle § 4 odst. 4 a námitky účastníků řízení musí být uplatněny nejpozději při ústním jednání, případně při veřejném ústním jednání, při kterém musí být nejpozději uplatněny také připomínky veřejnosti; jinak se k nim nepřihlíží (nebo ve stanovené lhůtě pokud dojde k upuštění od ústního jednání). Ve svých námitkách musí účastník řízení uvést skutečnosti, které zakládají jeho postavení jako účastníka řízení, a důvody podání námitek, neboť k námitkám, které překračují stanovený rozsah, se nepřihlíží.

 

Osoba, která je účastníkem řízení podle § 85 odst. 2 písm. a) a b), může uplatňovat námitky proti projednávanému záměru v rozsahu, jakým je její právo přímo dotčeno. Osoba, která je účastníkem řízení podle § 85 odst. 2 písm. c), může v územním řízení uplatňovat námitky, pouze v rozsahu, v jakém je projednávaným záměrem dotčen veřejný zájem, jehož ochranou se podle zvláštního právního předpisu zabývá. K námitkám, které nesplňují uvedené požadavky, se rovněž nepřihlíží.

 

O podmínkách pro uplatňování námitek podle odstavců 1 až 4 musí být účastníci řízení poučeni v oznámení o zahájení řízení. Předpokládáme, že se tak již běžně děje a oznámení o zahájení řízení skutečně taková poučení obsahují.

 

Stavební úřad během probíhajícího územního řízení posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu

 a) s vydanou územně plánovací dokumentací,

 b) s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území,

 c) s požadavky tohoto zákona a jeho prováděcích právních předpisů, zejména s obecnými požadavky na využívání území,

 d) s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu,

 e) s požadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů4), popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.

 

Navržený záměr pak stavební úřad územním rozhodnutím schvaluje a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví tento zákon, a v odůvodnění vždy vyhodnotí připomínky veřejnosti. Je samozřejmě možné, že při posuzování záměru dospěje stavební úřad k rozhodnutí, že záměr žadatele není v souladu se stanovenými požadavky nebo by realizací (popř. umístěním) záměru mohly být ohroženy zájmy chráněné tímto zákonem nebo zvláštními právními předpisy. V takovém případě stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne.

 

Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně vlivu užívání stavby na území a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší, nejdéle však 5 let. Dobu platnosti územního rozhodnutí může stavební úřad na odůvodněnou žádost prodloužit; podáním žádosti se běh lhůty platnosti rozhodnutí staví.

 

Územní rozhodnutí nepozbývá platnosti,

a) bylo-li na základě žádosti podané v době jeho platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době jeho platnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru,

b) bylo-li v době jeho platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává,

c) vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem podaného v době platnosti právo stavební záměr realizovat, nebo

d) byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době jeho platnosti uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.

 

Jak bylo uvedeno výše, je možné, aby proběhlo společné územní a stavební řízení (§ 94a, tzv. „společné řízení"). Společné územní a stavební řízení je zahájeno, pokud podá žadatel žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení a připojí společnou dokumentaci, která musí splňovat požadavky na dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a požadavky na projektovou dokumentaci pro vydání stavebního povolení. Na obsah žádosti o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení se přiměřeně použijí ustanovení o žádosti o vydání územního rozhodnutí a žádosti o stavební povolení.

 

K projednání takové žádosti pak stavební úřad nařídí ústní jednání, a je-li to účelné, spojí jej s ohledáním na místě; oznámení o konání ústního jednání se doručí nejméně 15 dnů předem. Stavební úřad může upustit od ústního jednání, jsou-li mu dobře známy poměry v území a žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení záměru. Upustí-li stavební úřad od ústního jednání, stanoví lhůtu, do kdy mohou účastníci řízení uplatnit své námitky a dotčené orgány závazná stanoviska; tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů. Pro uplatnění závazných stanovisek dotčených orgánů a námitek účastníků společného řízení se použijí § 89 a 114 obdobně. Oznámení o zahájení společného řízení a další úkony v řízení se doručují účastníkům řízení a dotčeným orgánům jednotlivě, nejde-li o řízení s velkým počtem účastníků; v řízení s velkým počtem účastníků se oznámení o zahájení řízení a další úkony v řízení doručují účastníkům řízení uvedeným v § 85 odst. 1 a v § 85 odst. 2 písm. a) a v § 109 odst. 1 písm. a) až d) a dotčeným orgánům jednotlivě.

 

 

Podle § 95 stavebního zákona rozhodne stavební úřad o umístění stavby, o změně využití území, o změně vlivu užívání stavby na území a o dělení nebo scelování pozemků ve zjednodušeném územním řízení, jestliže:

 a) záměr je v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše,

 b) záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí,

 c) žádost je doložena závaznými stanovisky, popřípadě rozhodnutími dotčených orgánů,

 d) žádost je doložena souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky; souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.

 

Podotýkáme ale, že zjednodušené územní řízení nelze spojit se stavebním řízením.

 

A konečně se dostáváme k § 96 stavebního zákona, kde je upraven územní souhlas. Místo územního rozhodnutí stavební úřad vydá územní souhlas, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat v případech záměrů posuzovaných ve zjišťovacím řízení, nebo pro které bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.

 

Územní souhlas postačí v případech

a) stavebních záměrů uvedených v § 103 stavebního zákona (např. oplocení;  reklamní a informační zařízení a další)

b) ohlašovaných staveb, jejich změn a zařízení,

c) změn staveb,

d) změn druhu pozemku o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2,

e) staveb umisťovaných v uzavřených prostorech ohraničených existujícími budovami, pokud odpovídají jejich způsobu užívání, nemění se vnější půdorysné ohraničení a výškové uspořádání prostoru,

f) terénních úprav do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2 na pozemcích, které nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím1), pokud nedochází k nakládání s odpady,

g) odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2, které neslouží pro skladování nebo manipulaci s hořlavými látkami nebo látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí.

 

Žádost o územní souhlas obsahuje kromě obecných náležitostí údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje dotčených pozemků a staveb.

 

K žádosti žadatel připojí

a) doklady prokazující jeho vlastnické právo,

smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn; tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem; anebo souhlas podle § 86 odst. 3,

b) souhlasná závazná stanoviska, popřípadě souhlasná rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, popřípadě rozhodnutí podle § 169 odst. 3 a 4,

c) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,

d) souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a tyto pozemky mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn; souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu;

souhlas se nevyžaduje v případech stavebních záměrů uvedených v § 103, pokud nejsou umístěny ve vzdálenosti od společných hranic pozemků menší než 2 m, pozn. jedná se o vodovodní, kanalizační a energetické přípojky, k těm není nutné stavební povolení a ohlášení

e) jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy.

 

Stavební úřad vydá územní souhlas do 30 dnů ode dne podání žádosti. Upozorňujeme, že žádost o územní souhlas se neprojednává v územním řízení podle § 87 stavebního zákona a o námitkách osob podle odstavce d) se nerozhoduje. Na vydávání územního souhlasu se také nevztahují části druhá a třetí správního řádu.

 

Pokud ovšem stavební úřad dojde k závěru, že žádost nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu, nebo mohou být přímo dotčena práva dalších osob kromě osob uvedených v odstavci 3 písm. d), ledaže by s tím tyto osoby vyslovily souhlas, rozhodne usnesením o provedení územního řízení. Toto usnesení se oznamuje pouze žadateli a nelze se proti němu odvolat. Žádost o územní souhlas se považuje za žádost o vydání územního rozhodnutí, a pokud je to pro posouzení záměru nezbytné, vyzve stavební úřad žadatele k doplnění žádosti o údaje a podklady přiměřeně k povaze záměru, včetně dokumentace, která musí být u staveb podle odstavce 2 písm. e) a u ohlašovaných staveb podle § 104 odst. 1 písm. a) až e) zpracována projektantem. Lhůta pro vydání územního rozhodnutí začíná běžet od právní moci usnesení podle věty první.

 

Územní souhlas platí 2 roky ode dne jeho vydání. Dobu platnosti územního souhlasu však nelze prodloužit.

 

Územní souhlas nepozbývá platnosti,

a) bylo-li na základě žádosti podané v době jeho platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době jeho platnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru,

b) bylo-li v době jeho platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává,

c) vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem podaného v době platnosti právo stavební záměr realizovat, nebo

d) byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době jeho platnosti uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.

 

Je možno, aby stavebník podal žádost o územní souhlas podle § 96 odst. 3 a ohlášení stavebního záměru podle § 105, které splňují požadavky § 96 a 105. Pak stavební úřad vydá společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru („společný souhlas").

  

Společný souhlas nabývá právních účinků dnem doručení stavebníkovi. Platí po dobu 2 let ode dne jeho vydání. Nepozbývá však platnosti, pokud v této době bylo s ohlášeným stavebním záměrem započato. Platnost společného souhlasu nelze prodloužit.

 

             

14.5.2013